Har du hittat ditt drömboende men sparpengarna räcker inte riktigt till?
Då kan det vara ett ypperligt tillfälle att ansöka om ett lån för själva kontantinsatsen. Det är dock viktigt att du förstår innebörden av det hela, eftersom det medför ytterligare lånekostnader.
För att göra det så enkelt och tydligt som möjligt, går vi igenom stegvis hur ett bostadsköp fungerar.
Två sidor av samma mynt
Om du är en av alla de svenskar som inte sitter på ett stort kapital och kan betala en bostad rakt av, så kan du behöva ett bolån för ditt bostadsköp. Ett bolån är precis vad det låter som – ett lån för att köpa en bostad.
Däremot har man delat upp begreppet bolån till bottenlån och topplån – två sidor av samma mynt. Det är ofta här många blir förvirrade och vi hjälper gärna till att reda ut frågetecknet åt dig.
Ett bolån där bostaden placeras som säkerhet kallas enkelt för bottenlån. Skulle du som låntagare inte ha möjlighet att betala räntan/ skulden på lånet, då har långivaren rätten att beslagta din bostad och sälja den för att återfå sina pengar.
Med säkerhet får du också bättre ränta och just bolåneräntan brukar vara väldigt bra idag.
År 2010 såg Finansinspektionen till att skärpa kraven gällande lån för köp av bostad. Tidigare förekom fall där långivare beviljade lån för hela 95 – 100% av marknadsvärdet, men sedan 2010 är kraven satta på högst 85%.
En anledning till ändringen är att bostadsvärdet kan sjunka, vilket medför en risk för både dig och banken om du inte kan betala tillbaka den fullständiga skulden.
Ibland kan det vara så att du endast kan få ett bottenlån på kanske 75%. Då finns det möjligheter via långivaren att komplettera med de resterande 10% med ett s.k. topplån.
Ett topplån är ett lån utan säkerhet och det kommer i sin tur innebära en högre riskfaktor för banken = mer ränta för dig.
Tillsammans utgör bottenlånet och topplånet båda sidorna av ett mynt, men hur fungerar det då med kontantinsatsen?
Kontantinsatsen – vad är det?
Du har säkerligen redan listat ut att de resterande 15% är själva kontantinsatsen.
Ponera att du behöver låna 2.000.000 kr för en bostad, då kräver långivaren att du själv kan stoppa in 300.000 kr som kontantinsats.
Med andra ord ska du i praktiken kunna finansiera kontantinsatsen på egen hand.
Om man är tydlig så är kontantinsatsen inte en del av själva bolånet, utan det är den kostnaden som ska betalas till säljaren vid bostadsköpet. Ett syfte med kontantinsatsen är att du som låntagare kan visa för långivaren att du har god betalningsförmåga.
Ett annat syfte är att bostadsvärdet på bostaden kan sjunka, och då finns ett spelrum för eventuell förlust innan det placeras i riskzonen.
Det är dock inte helt enkelt att få ihop 15% av miljonbelopp och många sitter därför och kliar sig i huvudet fyllda med osäkerhet. Vad händer då om du inte har råd med kontantinsatsen? Det är här det eventuella tredje lånet kommer med i bilden.
Flera lån för samma syfte?
Om vi börjar med att gå tillbaka till situationen med drömboendet.
Du har arbetat hårt ett antal år utan att dra på dig några svåra skulder, så ditt kreditbetyg bör vara bra. Däremot har du inte lyckats spara ihop några pengar och nu ser du ditt drömboende precis framför näsan på dig.
Priset är fantastiskt och läget är minst lika fantastiskt det med.
Du vet också att du behöver både ett bottenlån och ett topplån för själva bolånet på 85%. Vad kan du göra för de resterande 15% i kontantinsats?
Den här frågan ställs av många svenskar när det är tid för att köpa boende. Att som sagt få ihop hela 15% av miljonbelopp är ingenting enkelt med en vanlig svensk lön. En del kanske har för lite arbete och andra kanske har för höga utgifter.
Oavsett kan det vara bra att veta att det finns en lösning att kringgå detta med.
Vi nämnde tidigare att tanken med kontantinsatsen är att du kan finansiera den själv. Däremot kan du faktiskt ta ett blancolån för att få ihop till kontantinsatsen. Har du inte möjlighet att ansöka om hela beloppet så kan du ansöka om delar.
Om du ska söka efter ett sådant lån krävs det att du har de rätta ekonomiska förutsättningarna. Följer vi exemplet ovan, behöver du med andra ord ha en tillräckligt stabil ekonomi för att klara av tre lån.
Hur mycket du personligen får låna och till vilken ränta kan vi tyvärr inte svara på. Där behöver långivaren ta en kreditupplysning på dig och kontrollera din ekonomiska situation.
Om jag vill undvika många lån men saknar kapital?
Vi förstår självklart att det inte är så fördelaktigt att behöva ta lån för att låna, även om det ibland kan ge en knuff åt rätt riktning.
Ett väldigt bra tips är att försöka ta kontakt med nära och kära som kanske kan hjälpa dig. Det är inte ovanligt att svenskar lånar av t.ex. mamma eller pappa för att få ihop till hela eller delar av kontantinsatsen.
Hand i hand med ovan, följer medsökande. En medsökande kan utöka dina betalningsmöjligheter, vilket stärker dina chanser för lån.
Andra knep kan vara att ta extrajobb och sänka utgifterna. Ett vanligt uttryck gällande det sistnämnda är – det är inte de stora inkomsterna du blir rik på, det är de små utgifterna.
Lånelöfte – nästa steg?
För att ta reda på hur långt du kan gå i en budgivning och vilka möjligheter du har, då kan du ansöka om ett lånelöfte.
Ett lånelöfte är ett löfte för hur mycket du kan få låna för att köpa avsedd bostad, förutsatt att din ekonomi inte förändras under tiden. Detta kan ge dig en tryggare möjlighet att planera ditt boende, samt hur du kan sköta dina kostnader.
Ansökan gör du direkt via t.ex. banken och det tar sällan lång tid innan du får ett förhandsbesked med hur mycket du får låna.
Om du även behöver låna till kontantinsatsen, då har du en av två vägar att följa.
Antingen försöker du få båda lånen beviljade från en och samma långivare, eller så ansöker du om dessa hos separata långivare.
Det förstnämnda kan vara en bra idé för att förhandla räntan och beloppet ytterligare. Här rekommenderar vi att du försöker vara så personligt engagerad som du bara kan med visad betalningsvilja och tydliga anteckningar på ekonomin. Det andra alternativet kan vara bra, då alla långivare inte har samma krav och villkor. Exempel på detta kan vara om du inte har en heltidsanställning just nu, eller om samma bank för bolånet inte godkänner ett blancolån till dig.
Tid att betala för bostaden?
Om du nu har hittat ditt drömboende och ekonomin kring allting är ordnat för köpet, då är god tid att slå till och betala. Däremot betyder det sällan att du skickar alla dina pengar direkt till säljarens konto.
När du ska köpa en bostad så brukar man i första hand normalt betala en handpenning.
Handpenningen är vanligtvis på 10% och fungerar som en säkerhet för själva affären.
Den här summan placeras oftast först på mäklarens klientmedelskonto innan, det förs vidare till säljarens bankkonto. Processen tar normalt sätt endast en vecka eller två, så det är ingenting du behöver oroa dig för.
Handpenningen är inte samma sak som kontantinsatsen. Dessa två begrepp blandas många gånger ihop. Kontantinsatsen är de 15% som inte får ingå i bolånet på 85%, men krävs för att få ett bolån. Handpenningen är vad som kommer att betalas till köparen enligt ovan. Av kontantinsatsen på 15% tar man ofta 10% som fungerar som handpenning. Resterande 5% betalas i samband med att du flyttar in.
Om du av någon anledningen inte har tillgång till handpenningen just nu, kan du ansöka om ett s.k. handpenningslån från din långivare.
Det kan se ut på följande sätt:
Du skriver kontrakt på din nya bostad, men du har inte råd att betala handpenningen just nu. Handpenningen ska egentligen betalas inom några dagar efter att kontraktet har signerats, så du behöver låna. Vid ett sådant lån av banken kommer pengarna betalas till mäklaren. Där bevaras pengarna spärrade tills affären görs upp.
Nycklarna får du när du har betalat den resterande summan av 90% och det är tid för inflytt.
Möjligheter när bostaden redan är din
Många känner till det faktum att man kan tjäna pengar på sin bostad, både genom att sälja och hyra ut. Däremot finns det faktiskt andra möjligheter som kan ge dig mer pengar i långa loppet – nämligen genom att sänka utgifterna.
När du har haft din bostad en tid så kommer den med största sannolikhet att öka i värde. Vid ett sådant tillfälle har du möjligheten att både samla lån och höja lån. Det beror på att bostaden nu med högre värde också ger en högre säkerhet.
Självklart kan detta påverka räntan positivt och på så sätt sparar du mer pengar i det långa loppet. Tänk på att ränta alltid går att förhandla så fort någonting ändras i din ekonomiska situation. Det är aldrig fel att undersöka möjligheter och jämföra.
Det kommer du tjäna på många gånger i livet.
Snabb summering
Vi hoppas att du har fått svar på många av dina frågor kring ditt bostadsköp.
Tänk på att vi har många artiklar hos oss med viktig information som kan hjälpa dig att fatta ett klokare beslut inför ditt bolån.
Med kunskap kommer framgång, och vi hoppas kunna bidra med en del av din strävan dit.
För att ge en snabb summering av ovanstående information följer här processen stegvis:
- Ordna upp din ekonomi och kreditbetyg innan du börjar leta bolån, det hjälper avsevärt mycket.
- Om du har en kontantinsats på 15% redo kan du direkt ansöka om ett bottenlån samt eventuellt topplån som motsvarar 85% av bostadens marknadsvärde.
- Har du inte kontantinsatsen eller endast delar av den, då kan du ansöka om ett ytterligare blancolån.
- Handpenning på 10% betalas när du skriver kontrakt. Vilket tas av kontantinsatsen på 15%. Resterande 90% följer vid tid för nycklar och inflytt.
