Ett bolån har många namn – bostadslån, bostadsrättslån, huslån eller villalån – men alla bolån är egentligen samma typ av lån.

Ett bolån är nämligen ett hypotekslån som du tecknar för att finansiera ett köp av ett nytt hem, oavsett om det är en villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet.

Funderar du på bolån?

Här har vi samlat allt du behöver veta.

Läs vidare och få svar på följande:

  • Hur du hittar det billigaste bolånet.
  • Hur du kan spara tusentals kronor när du ska ta ett bolån.
  • Om du bör välja fast eller rörlig ränta till ditt bolån.

Bättre bolån

Är du på jakt efter ett bättre bolån än ditt nuvarande?

Det finns många långivare och banker som erbjuder bolån.

Vissa specialiserar sig i låga räntor, andra i större lånebelopp.

När du ska hitta ett bolån eller ett bättre bolån än det du har, är det några saker du bör veta.

Så hittar du ett bättre bolån:

  • Jämför olika långivare, för att hitta förmånliga villkor
  • Ha koll på om du kan finansiera hela kontantinsatsen
  • Kontrollera räntan
  • Kontrollera om bolånet har några avgifter

De flesta låneinstitut och banker lånar dig 85% av bostadens värde, resterande 15% ska du själv finansiera.

Detta kallas för kontantinsats. 

Ränta bolån

Räntan på ditt bolån är bunden under en viss period men du kan välja perioden själv.

De vanligaste bindningstiderna är 3 månader eller 1, 3, 5 eller 10 år, men du kan oftast välja antal år upp till 10.

Du kan välja mellan en fast eller rörlig ränta på ditt bolån.

Valet mellan fast och rörlig boränta handlar framförallt om hur stor risk du är beredd att ta.

Fördelen med att binda räntan under en längre period, är att du vet i förvägäen precis hur mycket dina räntekostnader kommer bli under perioden.

Dock betalar du en premie för den här tryggheten, eftersom fast ränta nästan alltid är högre än rörlig ränta.

Ränta bolån

Historiskt sett har det alltid varit mest lönsamt att välja en rörlig ränta.

Med bunden ränta blir det även svårare att göra extra amorteringar för att betala av bolånet tidigare.

Då måste du oftast betala en ränteskillnadsersättning för att täcka bankens förlorade ränteintäkter.

Räntan på ett bolån brukar vara låg, men eftersom lånebeloppet är högt blir räntekostnaden en stor del av dina utgifter varje månad.

Vid ett lån på 1 500 000 kronor med 2% ränta betalar du 30 000 kronor i ränta under ett år.

Om du istället betalar 1,5% ränta betalar du endast 22 500 kronor i ränta under året och sparar 7 500 kronor.

Rörlig ränta bolån

Ett bolån med 3 månaders bindningstid kallas för bolån med rörlig ränta.

Vid slutet av bindningstiden binds räntan om för en ny period på tre månader.

Det betyder att räntan kan höjas eller sänkas på kort sikt och därmed påverkar den dina månadsbetalningar.

Med en rörlig ränta kan oväntade räntehöjningar drabba din ekonomi och göra det svårt att klara av betalningarna.

Därför ska du alltid räkna med högre ränta när du räknar ut hur mycket du har råd att låna.

Du kan även binda lånet vid slutet av en tremånadersperiod om det ser ut som att räntorna kommer att stiga i framtiden.

En rörlig ränta är oftast billigast över längre tid och du kan göra extra betalningar när som helst utan att behöve betala ränteskillnadsersättning.

Få mest ut av ditt bolån

För att få flest fördelar och minska nackdelarna, kan du välja att dela upp ditt bolån i både en fast och en rörlig del.

Du kan även dela upp lånet i tre delar varav, en tredjedel är rörlig, en tredjedel är bundet på 2 år och en tredjedel är bundet på 5 år.

Då minimerar du risken att räntekostnaderna skjuter i höjden, men det blir svårare att flytta ditt bolån till en annan bank om du hittar ett bättre erbjudande.

Eftersom de olika delarna av bolånet löper ut vid olika tider.

Jämför bolån – spara tusentals kronor

Det kan vara lönsamt att ansöka om flera lånelöften för att jämföra villkor och räntor mellan olika långivare.

På detta sätt kan du spara mycket pengar genom att hitta det bästa erbjudandet med lägst ränta och kostnader.

Eftersom du inte vet precis vilken ränta och vilka villkor kreditinstitutet kommer att erbjuda dig förrän du har ansökt om ett bolån, måste du ansöka om lån hos flera institut och banker för att kunna jämföra lånelöften.

När du ansöker om ett lån visas låneansökningen som en kreditförfrågan hos kreditupplysningsföretaget.

Vid privatlån kan flera kreditförfrågningar påverka din chans att bli beviljad ett lån negativt, eftersom det kan se ut som att du har tecknat många privatlån.

Däremot ska flera kreditförfrågningar i samband med ansökningar om bolån inte vara ett problem.

Det är nämligen lättare för långivare att se om du faktiskt redan har tecknat ett bolån än ett privatlån.

Räkna på bolån

När du ska räkna på ditt bolån är det några saker du bör ha koll på.

Det första är kontantinsatsen.

Kontantinsatsen är på 15% av bostadens värde. 

Detta ska du själv kunna finansiera.

Dock finns det hjälp att få om du inte kan finansiera alla 15% själv.

Då kan du t.ex. få ett mindre privatlån för att täcka resterande del.

Utöver kontantinsatsen måste du även betala avgifter för lagfart och för att ta ut ett pantbrev.

Lagfarten kostar 1,5% av köpsumman och ett pantbrev kostar 2% av pantbrevets belopp.

Även andra administrativa avgifter som uppläggningsavgift eller aviavgifter kan förekomma.

Sedan 1 juli 2016 gäller amorteringskrav på alla nya bolån och du kan därför inte välja amorteringsfria lån på samma sätt som tidigare.

Då betalar du av ditt bolån under en bestämd tid.

Dela upp ditt bolån

Ett bolån har många års löptid och kan därför delas upp i flera olika villkorsperioder.

Ränteavdrag bolån

Du kan få ett ränteavdrag på ditt bolån genom skattereduktionen på bolånets ränta.

Du behöver faktiskt inte betala hela räntesumman, utan Skatteverket tillåter en reduktion på 30 % av räntekostnaden.

Det betyder att du får tillbaka 10 000 kronor om du har betalat 30 000 kronor i ränta under året.

Skattereduktionen på 30% gäller dock endast för räntekostnader som understiger 100 000 kronor på ett år.

Om dina räntekostnader är mer än 100 000 kronor får du 30% skattereduktion på de första 100 000 kronorna, men sedan får du endast tillbaka 21% av den resterande räntekostnaden.

Vid 150 000 kronor i räntekostnader får du därmed 30% av 100 000, vilket är 30 000 kronor, plus 21 % av 50 000, vilket är 10 500 kronor.

Din totala skattereduktion blir då 40 500 kronor.

Du får tillbaka ränta vid skatteåterbäringen

Du får tillbaka 30% av räntan på skatten. Det får du året efter, när skatteåterbäringen kommer.

Mer info hittar du på Skatteverket

Du måste dock betala in hela räntebeloppet vid varje betalningstillfälle.

Pengarna från skattereduktionen får du först tillbaka vid skatteåterbäringen året efter.

Räntan som du har betalat finns då redan utfylld på din deklaration.

Du kan även begära jämkning för ditt bolån och då hanteras skattereduktionen för räntorna direkt.

Beräkna bolån

När du vill låna pengar för att köpa en ny bostad ska du starta med att beräkna ditt bolån.

Du ska veta hur mycket du har råd att betala i kontantinsats, som är 15% av bostadens värde.

Därefter kan du kontakta ett låneinstitut eller bank för att få ett lånelöfte. 

Det betyder att du ofta kan få ett preliminärt besked om hur mycket du har möjlighet att låna, redan innan du har hittat bostaden du vill köpa.

Du kan alltså få ett lånelöfte innan du hittar ditt drömhus. 

När du ansöker om ett lånelöfte hos en bank eller kreditinstitut tar långivaren en preliminär kreditprövning för att bedöma din betalningsförmåga.

Långivaren bestämmer sedan vilket lånebelopp de är beredda att bevilja och vilken ränta de vill erbjuda dig.

När du har ditt lånelöfte kan du börja delta i budgivningar på de bostäder du vill.

Ett lånelöfte är en utfästelse från en långivare att bevilja dig att bolån av en viss storlek, men det är inte bindande.

Det är först när du ansöker om ett bolån för en viss bostad som du vet om du verkligen beviljas lånet eller inte.

I praktiken måste din ekonomiska situation ha ändrat sig rejält mellan lånelöftet och låneansökan för att du ska nekas bolånet.

Hitta ditt nya hem på hemnet.se.

Där kan du enkelt hitta bostadsrätter över hela Sverige och jämföra dem efter dina preferenser.

Bästa bolån

Ett bolån är ett hypotekslån, vilket är ett lån med säkerhet.

Vid bolån är det fastigheten som används som säkerhet.

Det betyder att du pantsätter fastigheten och banken som beviljar ditt bolån, har rätt att kräva att du ska sälja bostaden om du inte längre kan betala av lånet.

I praktiken måste dina betalningssvårigheter bli bestående för att du ska riskera ditt hem.

Det är mer vanligt att du få möjlighet att omförhandla ditt bolån för att underlätta återbetalningen och inte tvingas sälja din bostad.

Bolån är inte bara till dig som ska köpa

Oftast tecknar du ett bolån när du köper en ny bostad, men du kan också ta ett bolån för att finansiera en utbyggnad eller nyrenovering av ditt hem.

För de flesta är ett bolån det största lånet vi kommer att ansöka om och då blir det oftast de stora bankerna vi vänder oss till.

Det finns dock flera andra kreditinstitut som erbjuder bolån.

Här kan du få mycket förmånliga villkor.

Jämför olika låneerbjudanden innan du bestämmer dig för vilket lån du vill teckna.

På så sätt hittar du ditt bästa bolån.

Bästa bolånet hittar du genom att:

Ta dig tid att jämföra långivare och låneerbjudanden. Det är viktigt att du hittar bolånet som passar dig bäst.

Hur mycket pengar du kan låna baseras på både bostadens värde och din betalningsförmåga.

Du måste oftast ha fast inkomst och anställning för att bli beviljad ett bolån och du får då låna upp till 85% av bostadens värde som bolån.

Vissa långivare ställer hårdare villkor och beviljar endast lån upp till 75% av bostadens värde.

Resterande pengar kallas för kontantinsats och den måste du finansiera själv.

Om du inte har sparat till hela kontantinsatsen eller inte har råd att finansiera den själv kan du teckna ett privatlån utan säkerhet för att täcka skillnaden.

När du lånar 85% eller 75% av bostadens värde med bostaden som säkerhet, tar du ut ett pantbrev på lånets belopp.

Pantbrevet fungerar som ett bevis på vad du har satt i säkerhet i utbyte mot ett lån.

Nuförtiden brukar pantbrev lagras elektroniskt, men äldre pantbrev kan fortfarande finnas på papper.

bolån

Amorteringskrav bolån

Från och med 1 juli 2016 har Finansinspektionen beslutat om nya amorteringskrav som måste uppfyllas vid bolån.

Det betyder att det inte är lika lätt att få ett nytt amorteringsfritt bolån.

Däremot får varje bank välja hur amorteringsreglerna ska utformas för befintliga lån.

I de flesta fall få du behålla din nuvarande amortering vid omförhandling av befintliga bolån.

Om du vill låna till renovering kan du få behålla din nuvarande amortering på den befintliga delen, men det nya lånet kommer att omfattas av de nya amorteringskraven.

Vid köp av ny bostad med nytt lån kommer du att behöva amortera enligt de nya kraven.

De nya amorteringskraven innebär att:

  • Du måsta amortera minst 2% av dit lån, per år, om bolånet överstiger 70% av bostadens värde.
  • När bolånet har sjunkit under 70% måste du amortera minst 1% per år, till dess att belåningsgraden når 50% av bostadens värde.

Amorteringskravet gäller dock inte på nyproduktion av bostäder under de kommande fem åren.

Det kom ytterligare ett skärpt amorteringskrav den 1 mars 2018.

Det innebär att om du lånar över 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst, så får du amortera 1 % extra av ditt lån, utöver tidigare amorteringskrav.

Trots att amorteringskravet betyder att många hushåll kommer att ha högre utgifter än innan kravet trädde i kraft, så ska du inte se amorteringskravet som en extra och stor kostnad.

Istället bör du se det som ett sparande.

Ju mer du amorterar av bolånet, desto lägre blir räntekostnaden och dina månadsbetalningar blir lägre på sikt.

Det ger dig ekonomisk trygghet i framtiden och minskar risken att räntehöjningar kommer att leda till betalningssvårigheter.

Du blir även successivt skuldfri.

Att ha en aktiv skuld kan kännas som en stor börda och då är det skönt att kunna se möjligheten till en skuldfri framtid.

Amortering bolån

När du ansöker om ett bolån ska du också tänka på din amortering av lånet.

Det är inte bara amorteringsbeloppet som du måste bestämma, utan även vilken typ av amorteringsplan du vill ha.

Det finns nämligen två typer av amortering vid bolån:

  • Rak amortering 
  • Annuitet 

Vid varje avbetalningstillfälle betalar du av två olika delar på lånet.

En del av återbetalningen täcker periodens räntekostnader och den andra delen går till att betala av lånet.

Amorteringsdelen och räntedelen varierar under bolånets löptid, beroende på vilken typ av amorteringsplan du har valt.

Rak amortering

Vid rak amortering betalar du samma amorteringsbelopp vid varje betalningstillfälle.

Räntedelen tillkommer utöver detta. 

Eftersom att räntan som betalas är högre i början av lånet, betalar du ett högre månadsbelopp i början.

Månadsbeloppet minskar successivt, i takt med att det återstående lånebelopp minskas.

Om du göra extra amorteringar minskas räntekostnaden i snabbare takt.

Du kan betala av ett obundet lån i förväg, utan extra kostnader.

Om räntan ändras vid rak amortering, förändras din månadskostnad antingen upp eller ner.
Bolån ränta och amortering

Annuitet

Om du tecknar ett annuitetslån betalar du samma totalsumma varje gång under en bestämd period.

Räntan utgör en större del av månadsbeloppet i starten och minskas under löptiden.

Vid extra amorteringar av ett annuitetslån kan två saker hända.

Det första är att du behåller din nuvarande månadskostnad och förkortar löptiden.

Med bibehållen annuitet kan räntehöjningar ställa till problem, eftersom en större räntekostnad innebär minskad amorteringstakt och förlänger löptiden.

Stora räntehöjningar kan till och med göra att räntedelen blir större än hela månadsbeloppet.

Då måste du omförhandla om bolånet för att fortsätta att amortera på lånet.

Du kan även ha ändrad annuitet, vilket betyder att löptiden inte ändras och månadsbetalningen justeras neråt vid extra amortering och räntesänkningar, samt justeras uppåt vid räntehöjningar.

Nackdelen med ändrad annuitet är att du inte vet i förväg vad månadskostnaden kommer att bli.

Fördelen är dock att du vet precis när bolånet kommer att vara helt återbetalat.

Bolån ränta och amortering

Snittränta bolån

Snittränta betyder den genomsnittliga räntan som ett låneinstitut eller bank har gett sina kunder på bolån i en viss period, t.ex. under en månad.

Den 1 juni 2015 införde Finansinspektionen en ny regel för alla banker som erbjuder bolån i Sverige.

Den innebär att de måste offentliggöra sina snitträntor, för att skapa mer genomskinlighet på marknaden för bolån.

Denna regel är också positiv för dig som låntagare, då du lättare kan jämföra olika bolån.

Du kan använda snitträntan för att få en överblick över lånets ränta, men många gånger kan du få lägre ränta än snitträntan.

Det finns snitträntor för både rörlig och fast ränta och bägge ska publiceras på bankernas hemsida.

Förhandla ränta bolån

I många tillfällen kan du förhandla räntan på ditt bolån.

Det kan du t.ex. göra genom att jämföra olika låneinstitut och banker.

Kanske har du hittat en bank eller låneinstitut som känns trygg och ger bra villkor, men inte erbjuder den lägsta räntan.

Då kan du försöka förhandla ned räntan och göra dem uppmärksamma på att du gärna vill ta ditt bolån hos dem och varför.

Du kan också öka dina chanser genom att t.ex. ta andra tjänster som banken eller låneinstitutet erbjuder.

T.ex. teckna försäkringar eller börja månadsspara.

Det är också bra att visa att du är en attraktiv och pålitlig kund.

Så är du en attraktiv kund:

  • Du har koll på din ekonomi
  • Du har kollat upp olika räntor i förväg, så du har en bättre överblick
  • Visa att du har en sund ekonomi
  • Kanske har du fått nytt jobb, fast anställning eller har ett sparande, visa låneinstitutet detta
  • Du kan själv kontrollera via UC’s register, om och hur många kreditupplysningar det finns på dig

På så sätt kan du öka dina chanser till att få en bättre ränta, eftersom du visar att du har kontroll över din ekonomiska situation.

Bästa räntan bolån

För att få bästa räntan på bolån kan det vara en bra idé att använda dig av flera tjänster som ditt låneinstitut erbjuder.

Om du har en hög kontantinsats är det en stor möjlighet för att du får en bättre ränta än snitträntan hos dit låneinstitut.

Det är också viktigt att du jämför olika låneerbjudanden för att hitta bästa räntan. 

Det finns många låneinstitut och banker och de konkurrerar allihop om att få dig som låntagare hos dem.

Därför finns det många bra förmåner och villkor som du kan ta del av. 

Kan du på samma tid visa att du är en pålitlig kund som tar ansvar för din ekonomi, är möjligheterna för att få den bästa räntan på ditt bolån många.

Flytta bolån

Om du inte är nöjd med ditt nuvarande bolån eller vill utöka ditt bolån, kan du välja att flytta bolånet.

I vissa fall ska räcker det med att du flyttar ditt bolån till en annan långivare eller bank, du behöver inte flytta evt. andra tjänster.

Det kan finnas flera anledningar till att du vill flytta bolån.

Du kanske stött på ett bättre bolån med lägre ränta, förmånliga villkor och bättre service. 

Det behöver inte vara komplicerat att flytta ditt bolån.

Idag kan du till och med göra det online. 

Många långivare och banker vill gärna hjälpa dig att flytta ditt bolån och därför hanterar de processen för dig enkelt och smidigt.

Det är viktigt att du jämför olika långivare innan du flyttar ditt bolån, så du kan få det som passar dig bäst.

Ett bolån har du under många år, därför är det viktigt att du hittar det bästa bolånet till din situation.

Bolån utan kontantinsats

När du ska köpa bostad ska du ofta kunna lägga 15% av bostadens pris i kontantinsats.

Resterande 85% lånar du till med ditt bolån.

Det finns dock möjligheter att ta ett bolån utan kontantinsats. 

Har du inte möjlighet att finansiera 15% i kontantinsats kan du ansöka om ett privatlån.

Det kallas ett kontantinsatslån.

Många gånger ska du ha kontantinsatsen innan du ansöker om ett bolån.

Får du beviljat ett kontantinsatslån, kan du alltså få ett bolån utan att kontantinsatsen är självfinansierad.

Har du inte råd till hela kontantinsatsen?

Du kan ansöka om ett privatlån till din kontantinsats om du inte kan finansiera det hela själv.

Billigaste bolån

För att hitta de billigaste bolånen på marknaden ska du undersöka och jämföra olika långivare.

Det finns många som erbjuder bolån idag och alla har olika förmåner, räntor och villkor.

Att hitta billiga bolån kräver att du har tid att undersöka långivarna närmare för att ta reda på alla kostnader.

Kanske vill du ha det billigaste bolånet i längden, eller en mindre månadsbetalning.

För att hitta det billigaste och bästa alternativet för dig kan du välja att ringa eller träffa långivaren personligen.

Har du inte den tiden, kan du också ta reda på mycket information via långivarnas hemsidor.

Där hittar du:

  • Snittränta för olika perioder
  • Förmåner
  • Villkor

När du hittat den information du sökt, kan du bestämma möte med flera av långivarna.

På så sätt kan du berätta om din situation, förhandla om räntan och visa att du är en attraktiv och pålitlig kund.

Bolån – hur mycket får jag låna?

Hur mycket du får låna till ditt bolån beror på din inkomst och ekonomiska situation.

Dock finns det en regel som gäller för alla banker och långivare.

Det är att du maximalt får låna 6.5 gånger din årsinkomst. 

De flesta banker och låneinstitut erbjuder att du får låna 5 gånger din årsinkomst.

Låneexempel med 5 gånger din årsinkomst

Har du en månadsinkomst på 30 000 kronor, har du en årsinkomst på 360 000 kronor.

Det betyder att du får låna 360 000 x 5.

Du får låna 1 800 000 kronor.

Detta kan du ha som riktlinje för att veta ungefär hur mycket du får låna.

När du har varit i kontakt med långivaren får du det slutgiltliga beloppet du får låna.

Bolån utan fast anställning

Att ta ett bolån utan fast anställning kan vara lite svårt.

Dock är det inte omöjligt. 

När långivaren ska bevilja ditt bolån tittar de på din ekonomiska situation för att bedöma din återbetalningsförmåga.

De ska värdera hur du kommer att klara av återbetalningarna av bolånet.

Många långivare ser det som en större risk när du inte har en fast anställning.

Detta pga. att du kan få en minskad inkomst under din löptid, vilket gör det svårare att betala av lånet.

Att du inte har en fast anställning behöver inte betyda att du har sämre ekonomi.

Därför är det viktigt att du kan visa att du har kontroll över din ekonomi och är pålitlig. 

Då ökar du dina chanser att få ditt bolån beviljat.

Ansök om ett bolån online

När du har hittat den bostaden du vill ha och det lånet du vill ansöka om, är det ofta möjligt att ansöka om ett bolån online.

Det betyder att ansökningsprocessen inte behöver vara lika lång och krånglig som den har varit tidigare.

Låna i 3 enkla steg

  1. Hitta det lånet som är bäst och billigast för dig.
  2. Ansök och skriv under med BankID.
  3. Få pengarna direkt till kontot.

Förta steget i ansökningsprocessen är att fylla i dina personuppgifter, inkomst, anställning samt eventuell medsökande.

Du anger även information om bostaden du vill köpa, information om din nuvarande boendesituation och antalet personer i ditt hushåll.

När ansökan skickas, tar banken hänsyn till ett eventuellt lånelöfte och om din ekonomiska situation har ändrats sedan du fick lånelöftet.

Om du inte redan har ett lånelöfte tar banken en kreditupplysning i samband med din låneansökan.

Du får oftast svar på din ansökan snabbt.

Därmed kan du jämföra låneerbjudanden i lugn och ro, innan du bestämmer dig för vilket bolån du vill teckna.

När du har valt ditt bolån hjälper långivaren dig igenom resten av processen.

Du får hjälp med att ta ut pantbrev (2% av pantbrevets belopp) och att söka lagfart (1,5% av köpeskillingen).